La loi Pinel Plus Le nouveau dispositif de défiscalisation
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Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ?
Bien connue des investisseurs depuis 2014, la loi Pinel s’apprête à subir de grands changements. Le taux permettant de calculer l’avantage fiscal octroyé par le dispositif a diminué dès 2023, et plus encore en 2024. Jusqu’à voir la loi s’éteindre complètement à la fin de cette année-là. La réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les investisseurs est donc bien moins importante depuis la fin de l’année 2022. Cependant, il leur reste toujours une possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal à taux plein durant cette période grâce à un nouveau dispositif parallèle.
En effet, dans le but de dynamiser la construction et la mise sur le marché de biens offrant une meilleure qualité de vie aux Français, le Gouvernement a dessiné les contours d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. Emmanuelle Wargon, ministre en charge du Logement l’a annoncé à l’automne 2021 : le Pinel Plus a vu le jour dès le 1er janvier 2023. Ce nouveau dispositif, aussi appelé Super Pinel, permet donc aux investisseurs de continuer à profiter de l’avantage fiscal du Pinel actuel à taux plein en 2023 et 2024.
Pour en bénéficier, un acheteur doit respecter les conditions déjà établies pour le dispositif Pinel classique, auxquelles viennent s’ajouter de nouveaux critères liés au confort et à la qualité du logement, ainsi qu’à son impact environnemental.
Les avantages de la loi Pinel Plus
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La réduction d’impôt du dispositif
De la même façon que la loi Pinel classique, le principal avantage du dispositif Pinel Plus est de faire profiter d’une réduction d’impôt importante aux particuliers faisant le choix d’investir dans l’immobilier neuf.
Ainsi, en achetant un bien neuf et en respectant certains critères, dont celui de s’engager à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire va bénéficier d’un taux de réduction plus ou moins important :
12 %
de réduction d’impôt pour une durée d’engagement de location de 6 ans,
18 %
de réduction d’impôt pour une durée d’engagement de location de 9 ans,
21 %
de réduction d’impôt pour une durée d’engagement de location de 12 ans.
Quelles sont les conditions du dispositif Pinel Plus à respecter ?
Afin de pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Pinel Plus, un particulier doit respecter certaines conditions d’éligibilité.
Une partie d’entre-elles sont identiques au dispositif Pinel classique. D’autres, liées au confort et à la qualité du logement, ainsi qu’à des considérations environnementales, sont spécifiques à ce nouveau dispositif.
- Tout savoir sur les conditions de la loi Pinel Plus
Des conditions identiques au dispositif Pinel
Comme dans le cadre de la loi Pinel classique, un investisseur souhaitant acheter via le dispositif Pinel Plus doit respecter des conditions en lien avec sa situation, avec le logement choisi et enfin avec le locataire sélectionné.
L’investisseur
Pour qu’un particulier puisse être éligible au dispositif Pinel, et par extension au Pinel Plus, ce dernier doit être majeur et résident fiscal Français. Il doit également pouvoir justifier de sa solvabilité et, dans le cas où il souscrirait un crédit pour réaliser son investissement, son taux d’endettement devrait être inférieur à 33 %.
À noter que pour qu’un investissement via le dispositif Pinel Plus soit intéressant pour un contribuable en termes d’avantage fiscal, il faut que celui-ci paye au minimum 2 500 € d’impôt par an.
L’ investisseur
Il doit cumuler plusieurs conditions afin d’être éligible au dispositif Pinel Plus
Le logement
Pour qu’un logement soit éligible au dispositif Pinel Plus il doit nécessairement être neuf, rénové, ou acheté en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il est également obligatoire que celui-ci soit loué en tant que résidence principale et qu’il soit non-meublé.
Le bien ne peut pas se trouver n’importe où sur le territoire français. Il doit effectivement se situer en zone A bis, A ou B1 pour être éligible.
Enfin, au moment de définir le montant du loyer du logement, le propriétaire devra respecter le plafond édicté par la loi en fonction de la zone dans laquelle il se situe. Si le loyer fixé le dépasse, alors le propriétaire-bailleur ne pourra pas bénéficier des avantages octroyés par le dispositif Pinel Plus.
Le logement
Le logement doit respecter des conditions pour que le bailleur puisse bénéficier des avantages Pinel Plus
Le locataire
Au moment de choisir son locataire, le propriétaire-bailleur devra s’assurer que celui-ci ne fasse pas partie du même foyer fiscal que lui.
Les ressources du locataire devront également respecter des plafonds édictés par la loi au moment de la signature du bail, et seulement à ce moment-là. Si elles venaient à changer en cours de bail, cela ne viendrait en aucun cas impacter la location et l’octroi de l’avantage Pinel Plus pour le propriétaire.
Le locataire
Pour le locataire également certaines conditions doivent être remplies
Les conditions de confort et environnementales
Si le dispositif Pinel Plus est identique au Pinel classique en de nombreux points, il se démarque tout de même de celui-ci par l’intégration de nouveaux critères d’éligibilité. Ceux-ci concernent notamment le respect de normes environnementales spécifiques, ainsi que des critères de confort et de qualité propres aux nouveaux logements.
Les deux premières années de crise sanitaire ont profondément bouleversé le quotidien des Français, notamment lors des périodes de confinement. Ils ont su exprimer leurs frustrations, difficultés, et plus encore leurs désirs en matière d’habitat. Et il semble que l’exécutif les ait rapidement entendus. Lors de la création du dispositif Pinel plus, il était donc primordial pour la ministre du Logement de l’époque que des critères de confort soient intégrés dans les nouveaux référentiels liés au Pinel Plus. Parmi ceux déjà évoqués, on retrouve le fait de toujours doter les T3 ou les plus grandes surfaces d’un extérieur de taille satisfaisante (balcon, terrasse, jardinet, etc), ou d’offrir une double exposition à toutes les nouvelles constructions. Enfin les surfaces des logements ne pourront pas être inférieures à des seuils établis par la loi en fonction du nombre de pièces dont ils disposent :
un logement d’1 pièce devra mesurer au minimum 28 m²,
un logement de 2 pièces devra mesurer au minimum 45 m²,
un logement de 3 pièces devra mesurer au minimum 62 m²,
un logement de 4 pièces devra mesurer au minimum 79 m²,
un logement de 5 pièces devra mesurer au minimum 96 m²
Au-delà de ces critères de confort, et pour offrir une qualité de vie toujours plus élevée aux locataires, le Gouvernement souhaite également intégrer au dispositif Pinel Plus des critères liés aux normes environnementales. À ce jour, la norme RE2020 est la seule à avoir été clairement mentionnée.
Comment profiter du dispositif Pinel Plus ?
Pour pouvoir profiter du dispositif Pinel Plus, à vous de trouver un logement ou un projet de construction s’inscrivant dans tous les critères demandés par la loi.
On ne le répétera jamais assez, en immobilier, le choix de l’emplacement est primordial. Commencez donc par étudier les possibilités concernant les différentes villes dans lesquelles vous pouvez investir en Pinel Plus. Et si vous ne savez pas par où commencer, nous vous engageons à vous rapprocher d’un expert dans le domaine, qui saura vous conseiller et vous accompagner dans la mise en œuvre de votre projet d’investissement immobilier en Pinel Plus.
À partir de quand est-il possible de bénéficier du Pinel Plus ?
Le dispositif Pinel Plus est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
Il existera en parallèle du dispositif Pinel classique jusqu’au 31 décembre 2024. Les deux dispositifs disparaitront totalement à compte du 1er janvier 2025.
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Questions sur le dispositif Pinel Plus
La loi Pinel Plus (+), ou Super Pinel, est tout à fait cumulable avec la loi Pinel à condition que les deux procédés soient assignés à des biens immobiliers distincts. Pour rappel, les deux dispositifs de défiscalisation se démontrent quasi similaires, comme leur dénomination le laisse déjà entendre. La grande différence qui réside entre eux se concentre sur le fait que le régime Pinel Plus soit finalement le prolongement de la loi Pinel en intégrant des critères d’usage et de qualité supplémentaire.
Depuis l’entrée en vigueur du Pinel Plus en 2023, la loi Pinel présente des taux de réduction d’impôt diminués et cessera totalement d’exister au 31 décembre 2024.
La loi Pinel Plus, en sa qualité de régime dédié obeissant à des règles et des spécificités propres, peut se démontrer cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Il peut ainsi facilement se combiner avec des procédés tels que les lois Girardin, Malraux, Censi-Bouvard ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), à partir de l’instant où les niches fiscales octroyées (abattements, déductions et réductions d’impôt) se démontrent plafonnées à 10 000€.
A noter que pour bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation, il est nécessaire que chacun soit appliqué sur un logement différent. Ce dernier doit de surcroit être mis à disposition à titre de résidence principale pour un engagement locatif minimal de 6 ans.
Les taux de réduction d’impôt applicables avec le régime Pinel Plus (+) sont identiques au régime auquel il succède, à savoir la loi Pinel. Ils sont déterminés en fonction de la durée locative à laquelle s’engage l’investisseur :
– 12 % de déduction fiscale pour 6 ans ;
– 18 % pour 9 ans ;
– 21 % pour 12 ans ;