Quels sont les avantages et les risques d’un investissement en loi Pinel Plus ?

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Introduite depuis le 1er janvier 2023 pour venir compléter la loi Pinel, la loi Pinel Plus est donc très récente dans le paysage de la défiscalisation en France. Il convient donc de s’interroger sur les inconvénients et les avantages d’investir par l’intermédiaire de ce dispositif Pinel Plus.

Les avantages d’investir en loi Pinel Plus en 2024

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous construire un patrimoine tout en réduisant votre impôt ? La loi Pinel Plus vous permet de cumuler les deux ! Et ce n’est pas son seul avantage. Découvrez les trois principales raisons d’investir en Pinel Plus.

1/ Continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente

La loi Pinel Plus a pour objectif de continuer à proposer des taux de réduction d’impôt très attractifs pour les investisseurs. Alors que l’avantage fiscal auquel donne droit la loi Pinel a diminué au 1er janvier 2023 et a de nouveau été raboté en 2024, le dispositif Pinel Plus permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt identique à celle permise par la loi Pinel en 2022. En lieu et place des 10,5 %, 15 % et 17,5 % de réduction d’impôt octroyés par la loi Pinel pour une location du bien sur 6, 9 et 12 ans, vous pourrez escompter 12 %, 18 % et 21 % avec la loi Pinel Plus.

En investissant avec la loi Pinel, vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt qui dépend de votre date d’investissement, à savoir :

Date d’investissement en Pinel	2022	2023	2024
Engagement locatif 6 ans	12 %	10,5 %	9 %
Engagement locatif 9 ans	18 %	15 %	12 %
Engagement locatif 12 ans	21 %	17,5 %	14 %

Si vous investissez avec le dispositif Pinel Plus en 2024, vous pourrez escompter la réduction d’impôt suivante :

Date d’investissement en Pinel Plus	2024
Engagement locatif 6 ans	12 %
Engagement locatif 9 ans	18 %
Engagement locatif 12 ans	21 %

Le Pinel Plus a donc pour principal avantage de vous permettre de continuer à bénéficier d’un avantage fiscal conséquent. Vous pouvez, ainsi, obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €, pour une durée de participation au dispositif de 12 ans et un investissement au maximum de 300 000 €.

2/ Investir sans apport

Acquérir un bien immobilier nécessite bien souvent un emprunt immobilier. Dans le cadre d’une acquisition de résidence principale, les organismes prêteurs recommandent, voire exigent, de bénéficier d’un apport pour se voir accorder un prêt. Dans le cadre d’un investissement locatif, qui plus est, effectué dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, l’apport n’est pas systématiquement demandé. En effet, la réduction d’impôt permise par le dispositif, ainsi que la perception de revenus locatifs, sont deux facteurs importants, permettant d’assurer un remboursement du crédit immobilier.

Le dispositif Pinel Plus est donc fortement recommandé si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans apport. De plus, selon votre régime d’imposition des revenus fonciers, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de vos loyers. Le coût de l’emprunt est alors nul, accentuant la rentabilité de l’investissement. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous accompagner lors de votre projet et la mise en place de son financement.

3/ Les avantages de l’investissement immobilier neuf

Dans les conditions de la loi Pinel Plus, figure l’obligation d’acquérir un logement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou réhabilité. Il s’agit d’un des avantages du dispositif : acquérir un bien immobilier neuf. Cela présente plusieurs atouts, notamment que votre bien dispose des dernières normes en vigueur, vous garantissant un respect de l’environnement, mais également un certain confort : moins de consommation énergétique, donc des factures d’électricité et de gaz réduites, ainsi qu’une insonorisation qualitative.

Investir dans un bien immobilier vous octroie une certaine tranquillité d’esprit par l’intermédiaire des garanties. En effet, à compter de sa livraison, un bien immobilier neuf dispose de plusieurs garanties, telles que :

• La garantie de parfait achèvement (GPA) ;
• La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement ;
• La garantie décennale.

La garantie de parfait achèvement a une durée d’un an à compter de la livraison du bien. Une fois les travaux réceptionnés, le propriétaire du bien bénéficie d’une période d’un an au cours de laquelle l’entreprise responsable de la construction se doit de réparer toute imperfection constatée lors du procès-verbal de livraison ou au cours de l’année qui suit pour les dommages qui n’apparaissaient pas à la livraison.

La garantie biennale, également nommée « garantie de bon fonctionnement », concerne les éléments dissociables de l’ouvrage bâti. Elle permet au propriétaire de demander le remplacement ou la réparation d’un élément si ce dernier est défectueux dans les deux ans suivant la réception des travaux.

La garantie décennale est en vigueur pour une période de 10 ans suivant la livraison du bien. Elle protège le propriétaire des dommages se rapportant à l’ouvrage : les fondations, l’ossature, les canalisations, la voirie, etc. Les dommages concernés sont ceux mettant en danger la solidité du bien et l’empêchant d’être habité.

Ces garanties vous permettent donc d’escompter une période de dix ans sans gros travaux à mener. Vous êtes ainsi protégé contre de grosses dépenses de travaux nécessaires pour maintenir en bon état un bien ancien.

• À lire sur ce sujet : que choisir entre investissement locatif et investissement en SCPI ?

Les risques de l’investissement en Pinel Plus

La loi Pinel Plus présente donc de nombreux avantages. Mais qu’en est-il des inconvénients du dispositif ? Certains investisseurs font des retours d’expériences sur la loi Pinel et la loi Pinel Plus et mettent parfois en avant certaines limites. Dans la grande majorité des cas, les mauvaises expériences proviennent d’un investissement mal préparé, avec des erreurs dans l’étude de la situation de l’investisseur et dans le choix du logement. Vérifions ensemble les différents risques que peut rencontrer un acquéreur lors d’une opération avec le dispositif Pinel Plus et comment les éviter.

1/ Ne pas étudier la rentabilité du projet

L’une des premières erreurs effectuée par les investisseurs et qui peut être évitée avant même d’investir est l’étude de la rentabilité du projet. En effet, si investir dans l’immobilier locatif, tout en réduisant son impôt sur le revenu, apparaît comme une opération idéale, il est toutefois nécessaire de bien étudier au préalable sa situation avant de se lancer ! Il est régulièrement conseillé aux investisseurs déclarant moins de 2 500 € d’impôt par an de préférer un autre dispositif en lieu et place du Pinel Plus. En effet, pour un investissement en loi Pinel Plus, le montant annuel de la réduction d’impôt peut atteindre 6 000 € dans le cas d’un investissement de 300 000 € avec un engagement locatif de 12 ans. Toutefois, il ne sera que rarement inférieur à 2 500 € par an, l’investissement n’est donc pas intéressant si vous ne déclarez pas autant d’impôt.

D’autant que la réduction fiscale est pleinement prise en compte pour déterminer la rentabilité du projet. Cette dernière repose notamment sur la réduction d’impôt, les revenus fonciers issus des loyers perçus ainsi qu’un potentiel effort d’épargne selon votre situation. Ne pas bénéficier entièrement de la réduction d’impôt réduit donc la rentabilité de votre projet. Tous les professionnels de l’immobilier vous le répéteront : n’hésitez pas à effectuer un bilan patrimonial avant de vous lancer dans un investissement défiscalisant. Un bilan de votre patrimoine vous permettra de dresser l’état de vos investissements et de vos finances pour avoir une idée précise des opérations à privilégier. Pour ce faire, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine qui sera le plus à même pour vous accompagner.

2/ Bien anticiper son investissement

Au-delà de l’étude de la rentabilité, il est nécessaire de bien respecter les étapes pour investir. Un investissement par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation, tel que le Pinel plus, reste avant tout un investissement locatif. Il convient donc de respecter scrupuleusement, dans l’ordre toutes les étapes nécessaires à la bonne réalisation du projet. En tant qu’investisseur, vous devez prendre en compte l’intégralité des paramètres, de la rentabilité à la gestion locative. Il vous faut donc porter une attention toute particulière à chacun des étapes.

• En savoir plus sur les étapes pour investir

3/ Ne pas profiter pleinement de la réduction d’impôt

La loi Pinel Plus est un nouveau dispositif destiné à compléter la loi Pinel. Elle permet notamment de conserver une réduction d’impôt dite « à taux plein » sous le respect de certaines conditions : des critères énergétiques et des critères de qualité d’usage. Il convient donc de bien vérifier au préalable que votre bien immobilier respecte les nouveaux critères avant de l’acquérir. Pour rappel, à partir du 1er janvier 2023, pour bénéficier de la réduction d’impôt à taux plein, votre logement doit respecter une surface habitable minimale selon la typologie du logement, avoir un extérieur et à partir du T3, avoir une double exposition au soleil.

De même, avant d’investir en Pinel Plus, veillez à vérifier que vous ne dépassez pas le plafonnement global des niches fiscales. En effet, les dispositifs de défiscalisation sont concernés par un plafonnement global qui limite la réduction d’impôt perçue à 10 000 € par an. Avant d’investir, veillez à faire l’état des avantages fiscaux dont vous bénéficiez déjà pour ne pas voir votre réduction d’impôt Pinel Plus être réduite automatiquement par le plafond des niches fiscales.

4/ Choisir un bon emplacement

Lors de la recherche d’un programme immobilier éligible au dispositif, vérifiez bien l’emplacement du bien. En effet, l’éligibilité d’un logement à la loi Pinel Plus est réservée aux logements situés en zone A bis, A et B1. De plus, tous les logements situés dans des quartiers prioritaires sont éligibles à la réduction d’impôt à taux plein. Il convient donc de bien vérifier l’emplacement du bien avant d’investir. Le zonage Pinel Plus permet de limiter la réduction d’impôt aux régions à forte tension locative. Cela vous garantit que votre logement soit reloué rapidement après le départ d’un locataire, réduisant fortement la durée des périodes de vacance locative.

Une autre erreur régulièrement effectuée par les investisseurs est d’acquérir un bien dans une ville pour des raisons sentimentales : parce qu’ils connaissent bien la ville ou y habitent ou car c’est une ville où ils aimeraient avoir par la suite un pied-à-terre. Il est préférable de mener une opération en choisissant l’emplacement pour des raisons de rentabilité : n’oubliez pas que la réussite de votre investissement dépendra principalement du taux de rentabilité de ce dernier.

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