Le marché de l’immobilier en Essonne : état, prix et conseils

Au sud de Paris, le département de l’Essonne a présenté une grande attractivité en 2021, avec des prix à la hausse et un marché dynamique. La situation évolue rapidement depuis l’été 2022, modifiant le paysage immobilier local. L’immobilier ancien évolue fortement sur les derniers mois, tout comme l’immobilier neuf permettant d’investir en Pinel Plus en Essonne. Appartements ou maisons, achat ou location de logement étudiant, nous vous aidons à saisir toutes les tendances et bons plans pour 2024.

Comment se porte le marché immobilier en Essonne en 2024 ?

Après plusieurs années de hausse des prix immobiliers, ces derniers tendent à diminuer dans toute l’Île-de-France. C’est également le cas dans le département de l’Essonne, pourtant très convoité en 2021. Pour comprendre cette tendance, il est nécessaire de suivre l’évolution des taux d’emprunt, qui ont littéralement flambé en 2022 après une période historiquement basse depuis 2016. Le taux moyen du crédit immobilier est passé de 1,09 % en février 2022 à 3,69 % en janvier 2024. Cette augmentation rapide a pris fin en ce début d’année 2024. La baisse des taux semble être la suite logique pour le reste de l’année.

Au niveau de la région, le volume de vente immobilière tout biens confondus est au plus bas depuis 5 ans au dernier trimestre de 2022. À cette date, on compte 40 000 transaction immobilières, soit une diminution de 11 % par rapport à fin 2021. Néanmoins, le recul des prix immobiliers n’est pas uniforme. Dans une cité comme Massy, la valeur du m² continue de progresser légèrement début 2024, de même qu’à Savigny-sur-Orge. De plus, cette baisse du volume de vente est liée à cette augmentation des taux d’intérêt, donc des difficultés pour les moins bons profils d’accéder à l’emprunt pour financer leur acquisition. La situation d’instabilité et d’inflation liée à la guerre en Ukraine est également une cause de la baisse du volume de transactions immobilières en 2022.

Quelles sont les villes les plus chères en Essonne ?

La carte des prix immobiliers des différents baromètres de référence démontre clairement que le nord du département est la région où l’on retrouve les communes les plus onéreuses au mètre carré. Les 10 villes les plus chères de l’Essonne sont :

  • Bièvres, à 5 270 €/m²
  • Vauhallan, à 4 980 €/m²
  • Verrières-le-Buisson, à 4 970 €/m²
  • Saclay, à 4 650 €/m²
  • Massy, à 4 635 €/m²
  • Palaiseau, à 4 445 €/m²
  • Orsay, à 4 405 €/m²
  • Bures-sur-Yvette, à 4 350 €/m²
  • Saint-Aubin, à 4 300 €/m²
  • Wissous, à 4 300 €/m²

Les villes à plébisciter pour bénéficier du projet Grand Paris

Le nord du département de l’Essonne se situe dans l’agglomération parisienne, avec en ligne de mire l’ouverture de la ligne de métro numéro 18, au cours de la décennie. Plusieurs villes se retrouveront ainsi connectées au réseau. C’est le cas de Massy, Palaiseau, ainsi qu’Orsay. La future ligne joindra Versailles à l’aéroport d’Orly, et la valeur de l’immobilier dans les villes essonniennes situées sur le parcours est amenée à augmenter considérablement. Peut-être devriez-vous penser à investir dans un bien localisé sur l’une de ces communes ?

Quel type de logement plébisciter pour un investissement en Essonne ?

Les données des experts démontrent que le prix au mètre carré est à peu près le même en Essonne, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons. On remarque une part importante de maisons de grand volume à Savigny-sur-Orge, où le pourcentage de résidences principales d’au moins 4 pièces dépasse les 55 %, soit bien plus qu’à Massy ou Évry. La vente de maisons tend à diminuer depuis plus d’un an, avec un volume de vente en baisse de 8 % en 2022. Dans le sud du département, les maisons sont toutefois nettement moins chères à l’achat au m² que les appartements. Ces derniers sont actuellement en vogue, avec un marché plus tendu. À Palaiseau par exemple, un appartement vaut un peu moins cher au mètre carré qu’une maison, de même qu’à Bièvres.

Enfin, si vous souhaitez investir à moyen terme dans de l’immobilier neuf, vous pouvez envisager Savigny-sur-Orge. Le réaménagement du quartier Grand-Vaux va provoquer la valorisation des espaces verts et la création de près de 900 logements, d’ici 2032, avec toujours une proximité géographique vis-à-vis de la capitale et des prix conformes à la moyenne départementale (3 400 €/m² environ). Évry-Courcouronnes, Massy et Athis-Mons reste également trois villes dont la situation géographique est idéale, notamment pour un investissement éligible au Pinel Plus, avec les nombreux projets immobiliers neufs en cours.

Les villes pour un investissement dans un logement étudiant

Les prix immobiliers à la location sont en moyenne de 16 €/m², valeur qui avoisine les 20 € dans les communes de nord de l’Essonne, au contact de l’agglomération parisienne. La location sera la meilleure solution si vous êtes étudiant et que vous cherchez un logement pour un an, ou bien seulement une partie de l’année.

En revanche, une étude relayée l’actu.fr démontre que l’achat peut être plus rentable à moyen-terme que la location. À Évry, acheter un petit appartement permet d’économiser sur le montant des loyers à partir de 31 mois, soit à peine plus de deux ans et demi, moins que la durée d’une licence. Même à Palaiseau, pourtant dans le top 10 des villes les plus chères d’Essonne, acheter un logement de type studio est la solution à privilégier si vous envisagez un Master, puisque l’amortissement de l’achat est réalisé au bout de 4 ans et un mois. Tout dépendra de vos objectifs et de votre situation.

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