Comment investir en loi Pinel Plus à Marseille ?

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La métropole de Marseille est éligible au dispositif fiscal Pinel Plus. Poursuivant de nombreux programmes de réhabilitation urbaine, la Cité Phocéenne offre des opportunités attractives pour un investisseur locatif. Avec le Pinel Plus, un propriétaire bailleur peut obtenir une réduction d’impôt de 21 % pour 12 ans de location de son appartement neuf.

Nos programmes éligibles au Pinel Plus à Marseille

Voici nos nouveautés immobilières et nos programmes les plus récents à travers tout le territoire français, sélectionnés pour leur complète adéquation avec le Pinel Plus.

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Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel Plus à Marseille ?

Dernier arrivé dans le paysage de la défiscalisation immobilière, le dispositif Pinel Plus est entré en vigueur en janvier 2023. Il ressemble de très près à la loi Pinel, déjà bien connue des investisseurs locatifs depuis 2014. Les deux mesures cohabitent actuellement en parallèle et peuvent tout aussi bien être utilisées par un seul et même propriétaire bailleur.

Comme le Pinel classique, la loi Pinel Plus a été conçue pour doper le marché locatif français dans les zones tendues. L’offre de logements disponibles à la location se fait de plus en plus rare dans certaines villes de l’Hexagone. Ainsi, pour récompenser les acquéreurs qui acceptent de louer leurs biens immobiliers, une réduction d’impôt est débloquée. Son niveau dépend de la durée locative sur laquelle s’engage le propriétaire-bailleur :

• Pour une location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt ;
• Pour une location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt ;
• Pour une location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt ;

À savoir
La durée locative choisie par l’investisseur formalise un engagement ferme. Il ne peut déroger à cette période, sous peine de se voir sanctionner du remboursement des économies d’impôt Pinel Plus attribuées.

Pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel Plus à Marseille, le propriétaire bailleur doit absolument respecter plusieurs critères exigés. S’il ne les honore pas, il ne pourra pas obtenir la défiscalisation Pinel Plus. Voici dans le détail quelles sont les conditions Pinel Plus à satisfaire :

• Acheter un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Acquérir le bien dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou sein d’une zone géographique Pinel Plus (Abis, A ou B1) ;
• Occuper le logement au titre de résidence principale ;
• Modérer le loyer en ne dépassant pas un certain plafond selon le lieu d’habitation ;
• Louer l’appartement à un locataire attestant de faibles ou moyens revenus : les ressources annuelles ne doivent pas être supérieures à un palier précis ;

Il est impératif de bien comprendre une des subtilités de la loi Pinel Plus. Si le logement se trouve dans une zone éligible au Pinel Plus (Abis, A ou B1), il devra remplir d’autres conditions relatives à sa construction, à sa performance énergétique et à son confort d’habitat :

• Le logement doit être bâti en respectant la norme environnementale RE 2020, jalon 2025 ;
• Le bien doit présenter une surface minimale, établie selon son type : pour un T1 28 m2, pour un T2 45 m2, pour un T3 62 m2, pour un T4 79 m2, pour un T5 et plus 96 m2 ;
• L’appartement doit être agrémenté d’un espace privatif extérieur, dont la dimension minimale dépend de la typologie de l’habitation : pour un T1 et un T2 : 3 m2, pour un T3 : 5 m2, pour un T4 : 7 m2, pour un T5 et plus : 9 m2 ;
• Le logement doit être doté d’une double orientation et d’une formation traversante à partir du T3.

À savoir
La loi Pinel Plus évolue en 2024. Les appartements devront présenter un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe A pour être éligibles à la réduction d’impôt Pinel Plus.

En revanche, si le bien immobilier Pinel Plus est acheté dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville, il aura uniquement besoin de remplir les critères classiques, associés à ceux liés au confort du logement. Nul besoin de tenir compte dans ce cas des nouveaux critères environnementaux.

• Tout savoir sur où investir en Pinel Plus

Les plafonds de ressources à respecter à Marseille

Pour profiter du cadre fiscal avantageux du Pinel Plus à Marseille, un propriétaire bailleur doit finement choisir la personne qui louera son appartement. Le locataire doit, en effet, attester de ressources annuelles (N-2) inférieures à un plafond règlementaire. Ce palier à ne pas dépasser est fixé par décret selon la composition du foyer fiscal du locataire et selon la zone géographique Pinel Plus.

Située en zone A Pinel Plus, voici les plafonds de revenus annuels que ne doit pas excéder un locataire Pinel Plus à Marseille :

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	43 475 €
Couple	64 976 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	78 104 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	93 556 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	110 753 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	124 630 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 13 886 €

Le plafond de loyer en loi Pinel Plus à Marseille

Pour obtenir la défiscalisation Pinel Plus, un investisseur locatif doit accepter de louer son bien immobilier à loyer maitrisé. La limite de loyer à ne pas franchir est établie par décret en fonction de la zone géographique Pinel Plus. Voici le plafond de loyer à respecter pour Marseille, en zone A Pinel Plus :

Zone	Prix au mètre carré
A	14,03 €

Les meilleurs quartiers où investir en Pinel Plus à Marseille

Outre le fait que la métropole de Marseille soit entièrement éligible au dispositif Pinel Plus, elle dispose également de 38 quartiers prioritaires de la politique de la ville dans lesquels il est plus facile d’investir via le dispositif.

Voici donc une sélection de quartiers où il est actuellement astucieux d’investir en Pinel Plus.

Les Caillols

Situé au creux d’un vallon dans le 12e arrondissement de Marseille, Les Caillols a tout d’un « quartier-village ». Des parties intactes du vieux bourg de Caillols y côtoient des ensembles immobiliers modernes. Sa population de 9 741 habitants est essentiellement composée de familles. Ce qui explique la présence importante d’établissements scolaires dans le secteur. Le quartier en compte 8, de l’école maternelle au lycée. Le bus et la ligne 1 du tramway desservent facilement Les Caillos afin de rejoindre le centre-ville de Marseille.

Sur le plan de l’immobilier, les Caillols propose une offre résidentielle majoritairement composée d’appartements. Elle est occupée principalement par des locataires. Quartier prioritaire de la politique de la ville affichant un prix de 3 579 € le mètre carré, les Caillols est un secteur très avantageux pour un investisseur locatif Pinel Plus.

La Capelette

Niché au sein du 10e arrondissement de Marseille, le quartier de La Capelette se situe à seulement 15min en voiture du centre-ville de la Cité Phocéenne. Cette ancienne friche est en profonde mutation urbaine avec objectif prioritaire de développer son attractivité culturelle, résidentielle et économique. Plusieurs opérations immobilières ont été menées à La Capelette afin de construire des bureaux, des commerces, des infrastructures sportives et des logements. L’ambition est d’ériger le quartier en lieu d’avenir rénové et prometteur pour ses habitants.

Avec une majorité de locataires (67 %) et d’appartements (91 %), La Capelette offre de larges opportunités pour un investisseur locatif Pinel Plus. En outre, les prix immobiliers y sont des plus accessibles et attirants : 3 164 € le mètre carré en moyenne.

La Valbarelle

Le quartier de La Valbarelle se situe à proximité stratégique des secteurs les plus recherchés à Marseille. Résidentiel et tranquille, le petit territoire provençal véhicule une paisible image de quartier-village comme Les Caillols. Parmi les 7 891 habitants que La Valbarelle compte, la majorité sont des familles. Il n’est donc pas étonnant de retrouver un certain nombre d’équipements publics et d’écoles dans les parages.

La quartier rassemble en son sein une moitié de locataires (51 %). Les prix immobiliers pratiqués dans La Valbarelle en font un objectif de choix pour un investisseur locatif : 3 692 € le mètre carré.

Où investir dans les villes autour de Marseille ?

Vous ne désirez pas investir directement à Marseille et préférez profiter des prix immobiliers plus intéressants dans les villes alentours ? Coup de projecteur sur 3 communes à proximité de la Cité Phocéenne où il est pertinent d’utiliser le dispositif Pinel Plus. Elles se trouvent en zone A Pinel Plus.

Marignane

La commune de Marignane se trouve à une vingtaine de kilomètres de Marseille. En dépit de sa grande urbanisation, la ville bénéficie d’un cadre de vie plaisant embelli par l’Étang de Berre et son charme typique. Marignane profite d’une économie dynamique, dopée par ses activités aéronautiques en lien avec l’aéroport Marseille Provence. Une myriade d’infrastructures publiques, de zones commerciales et d’entreprises sont implantées dans la commune.

Question immobilier, la commune de Marignane offre des perspectives d’acquisitions attrayantes. Ces appartements neufs s’y vendent avec une moyenne de 2 960 € par mètre carré.

Martigues

Surnommée la « Venise provençale« , la commune de Martigues rivalise de charmes et d’opportunités à 35 min de voiture seulement de Marseille. Un investisseur locatif saura y trouver son rentable intérêt. Culturelle et touristique, Martigues témoigne également d’un riche bassin d’emplois.

Côté immobilier, la ville de Martigues affiche une proportion plus importante de locataires (51,2 %). Elle bénéficie, en outre, de prix immobiliers inférieurs à ceux d’Aix-en-Provence : 3 281 € le mètre carré pour un appartement neuf.

Aix-en-Provence

Faisant partie des plus belles villes des Bouches-du-Rhône, Aix-en-Provence est l’ancienne capitale de la Provence. Elle se situe à 38 min de voiture de Marseille. Bénéficiant de nombreux atouts, Aix-en-Provence attire massivement les nouveaux habitants. Culturelle, étudiante et touristique, la commune renferme également 9 pôles de compétitivité majeurs (entreprises, laboratoires, universités, …).

Sur le plan de l’immobilier, Aix-en-Provence accueille une majorité de locataires (57,4 %) et d’appartements de grandes superficies (T3 et T4). Il est, ainsi, malin pour un investisseur locatif de miser sur la commune. Cependant, il convient de noter que les prix immobiliers à Aix-en-Provence se sont sensiblement réhaussés lors des précédentes années. Il faut aujourd’hui compter 5 454 € le mètre carré.

Les avantages d’un investissement locatif à Marseille

Se lancer dans une location Pinel Plus à Marseille peut être très profitable pour un investisseur locatif. Deuxième métropole française en taille, troisième région économique de l’Hexagone, Marseille est aussi la première citée urbanisée du pays. Fascinante, la ville abrite 878 325 (2024) dont 95 000 étudiants (2024). En globalité, Marseille atteste d’une part majoritaire de locataires (54 %).

La Cité Phocéenne présente un potentiel d’investissement Pinel Plus attractif. Elle témoigne, en outre, d’une telle tension immobilière que la vacance locative y est inexistante. Les prix immobiliers pratiqués à Marseille sont, de plus, très favorables. Il faut compter 5 328 € le mètre carré pour l’achat d’un appartement neuf. De quoi convaincre un propriétaire bailleur désireux d’enregistrer une bonne rentabilité locative.

Quelle est la situation de l’immobilier neuf à Marseille ?

À Marseille, l’immobilier neuf a le vent en poupe ! L’offre de logements neufs a conséquemment augmenté lors des précédentes années, dopée par un profond désir de réhabilitation de certains quartiers. Supportant la modernisation de Marseille, le Gouvernement y favorise l’investissement locatif en déployant des dispositifs de défiscalisation immobilière incitatifs. La loi Pinel Plus est ainsi parfaitement adaptée à Marseille et les opportunités sont grandes pour un propriétaire bailleur.

Côté prix immobiliers, les prix varient grandement d’un secteur à l’autre. Pour l’achat d’un appartement neuf, ils sont actuellement compris entre 4 800 € et 7 300 € le mètre carré. Soit entre deux fois et trois fois moins chers qu’une acquisition immobilière à Paris.

Quels sont les promoteurs proposant des biens éligibles à Marseille ?

Pour être certain d’acheter un bien éligible à la loi Pinel Plus, il peut être judicieux de se diriger vers un promoteur immobilier construisant avec assurance des logements Pinel Plus. Voici une liste non exhaustive de constructeurs estampillés Pinel Plus à Marseille :

• Bouygues Immobilier : on ne présente plus Bouygues Immobilier, un des leaders de la promotion immobilière en France depuis 1956. Il est à ce jour le bâtisseur le plus actif dans la construction de logements neufs Pinel Plus à Marseille. Les réalisations de Bouygues Immobilier sont réputées pour leur modernité, leur élégance et leur finesse.
• OGIC : présent dans le paysage de la promotion immobilière française depuis 1966, OGIC (Office Général de l’Immobilier et de la Construction) a toujours vanté son indépendance. Très positionné sur l’innovation et le développement durable, le constructeur a reçu de nombreux prix couronnant la qualité et l’audace de ses opérations immobilières. Il est également au cœur de projets résidentiels éligibles Pinel Plus dans la Cité Phocéenne.
• Altarea : créé en 1994, Altarea est spécialiste de la promotion immobilière dans l’Hexagone. Le petit groupe est devenu rapidement grand en incontournable en faisant l’acquisition d’autres acteurs majeurs de la construction tels que Cogedim, Severini, Histoire & Patrimoine et Pitch Promotion. À travers ses filiales, le bâtisseur se garantit une présence permanente à Marseille, en concevant notamment des programmes neufs Pinel Plus.