Les programmes immobiliers neufs : éligibles à la loi Pinel Plus

Alors que le système de défiscalisation en Loi Pinel s’apprête à devenir moins attractif dès 2023, les pouvoirs publics ont souhaité continuer à soutenir l’investissement locatif en lui créant, l’an passé, un parallèle voire successeur amélioré : le Pinel Plus. Permettant de conserver les mêmes avantages que ceux offerts actuellement, ce dernier ne pourra cependant s’appliquer que sous condition d’acquisition de logements neufs éligibles au nouveau dispositif. Des habitations qui doivent ainsi répondre à un certain nombre de critères plus exigeants qu’auparavant, notamment en termes de qualité, de confort et de développement durable.

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Acheter un bien neuf : les avantages

Afin d’appuyer la construction de logements et d’aider les Français à se diriger vers l’investissement locatif, l’Etat a initié en 2014 la Loi Pinel, un dispositif attractif offrant des réductions d’impôts intéressantes, en particulier pour les foyers détenant une tranche marginale de taxation parmi les plus élevées. Le procédé, inchangé en 2021 et 2022, présente une réduction d’impôt moins importante depuis le 1er janvier 2023 avec la baisse progressive des taux de déduction fiscale. Point d’inquiétude néanmoins, les pouvoirs publics ont pensé à tout et lui ont conçu dès 2021 un remplaçant : le Pinel Plus.

Une réduction d’impôt

Devenez propriétaire

Un dispositif attractif

Une réduction d’impôts jusqu’à 21%

Les taux de réduction d’impôt appliqués en Loi Pinel restent identiques dans le cadre du nouveau dispositif Pinel Plus :

12 % d’abbatement pour une mise en location d’une durée imposée de 6 ans ;
18 % pour 9 ans ;
21 % pour 12 ans (9 ans + 3 ans).

La somme possiblement déductible est limitée par foyer fiscal et par année à une acquisition immobilière d’un prix maximum de 300 000 € annuels. Pour ce montant-plafond pris en exemple, l’économie une fois l’exonération appliquée est de :

36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an ;
54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an ;
63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 €.

Bon à savoir : Les déductions fiscales se révèlent supérieures pour des habitations neuves achetées puis louées en Outre-Mer.

Comment choisir son programme pour investir en Pinel plus ?

Pour pouvoir investir en locatif et bénéficier de la défiscalisation avantageuse permise par le Pinel Plus, il est nécessaire de se diriger vers des programmes immobiliers éligibles au dispositif. Soit des logements neufs à loyers plafonnés respectant un certain nombre de conditions de mise en location, plus strictes que dans le cadre de la Loi Pinel originelle.

Ainsi, les biens à cibler pour profiter de ce Super Pinel doivent :

Être localisés dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) ;
Avoir été construits en respect d’une norme environnementale supérieure à la RE2020 qui a succédé à l’ancienne réglementation thermique il y a 2 ans ;
Disposer de surfaces minimales selon le type de logements : un minimum de 28m² pour un appartement T1, de 45m² pour un T2, de 62m² pour un T3, de 79m² pour un T4 et de
96m² pour un T5 ;
Détenir une double exposition de lumière pour tous les biens à partir du T3.

Comment calculer le plafonnement du loyer à pratiquer

Ces critères ne sont pas les seuls à entrer en ligne de compte pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel Plus dès le 1er janvier 2023. L’investisseur doit respecter la fixation d’un loyer au mètre carré qui ne doit pas excéder un certain montant (réévalué chaque année), établi en fonction de la zone géographique du bien. Pour pouvoir évaluer ce loyer à ne pas dépasser, une méthode de calcul quelque peu technique et complexe le permet :

Surface Utile x Coefficient multiplicateur Pinel x Barème Pinel.

La Surface Utile concerne la superficie habitable agrémentée de la moitié de la surface des annexes selon la formule :

Surface habitable + 0,5 x surface des annexes

Le coefficient Pinel, lui, découle également d’un calcul un peu délicat équivalent à : 19/Surface Utile + 0.7. Il est à noter qu’il ne peut toutefois pas dépasser la valeur limite de 1,2. Si cela venait à être le cas, le coefficient Pinel retenu serait de 1,2.

Le barème Pinel, pour sa part, correspond à la localisation du bien immobilier :

Zone A bis (Paris et les villes de sa petite couronne) : 17,55 €/m²
Zone A (Lille, le reste de l’Ile-de-France, Lyon, la Côte d’Azur, Marseille, Montpellier) : 13,04 €/m²
Zone B1 (les métropoles de plus de 250 000 habitants): 10,51 €/m²
Zone B2 (le reste du territoire français): 9,13 €/m²

À noter : ce zonage de territoire a été effectué afin de répondre à une crise du logement qui sévit en France depuis plusieurs années. Chaque secteur bénéficie d’un traitement et de critères spécifiques pour pouvoir assurer une certaine disponibilité de logements aux ménages les plus défavorisés.